どうもキモトです。
今回はボロ戸建て物件を購入するにあたっての物件の選び方についてお話していきたいと思います。
初めのうちは何が良くて、何が悪いかわからないと思いますが、一番気を付けなければならないことは購入後に修繕コストがかかる部分を注意して買うことです。
僕も修繕コストをあまり意識せずに購入したため、購入後に１００万円以上余計なコストがかかってしまったたことがあります・・・。
どの大家さんでもよく言われていますが、やはり一番注意すべきは「水回り」になります。
水回りが一番お金がかかります。
水回りというのは、風呂、トイレ、キッチンなど水やお湯の配管がきている部分になります。
一番最高ランクの当たり物件は、上水道、下水道が通っている物件です。
もちろん、上水道、下水道がなくても購入を検討すべき物件はありますが、その場合は注意が必要です。
上水道が開通していない場合、井戸水である可能性が高いです。
井戸水の場合は、井戸ポンプで井戸水をくみ上げて使うのですが、井戸ポンプの耐用年数は約１０年程度です。
そして、購入する物件のほとんどの井戸ポンプが耐用年数越えの場合が多いです。
僕が３年前に井戸ポンプを新品に交換したときは、約１１万円くらいの費用がかかったので、今は物価高騰などのあおりを受け、それ以上になっていると思います。
ただ、井戸ポンプが実際に使えるかどうかは、電気に接続して稼働させてみなければわからないので、内見の段階で電気が使えそうなら、ブレーカーをあげて水を出してみた方が良いでしょう。
井戸ポンプから上水道に接続変更する工事は、６０万円以上します。
もちろん、配管の距離などによって値段が変わってくるので一概にはいえませんが、かなり高額な費用負担を強いられてしまいます。
僕が購入した物件は隣家の井戸ポンプから僕が購入した物件の井戸ポンプに水を供給するという特殊な仕組みであったため、既に隣の方が井戸ポンプを廃止しており既に使えない状態でした。
僕が購入する前にきちんと確認すべきだったのですが、購入後数か月後にそのことを告げられ、やむなく上水道の工事をしたということがありました。
上記のような多額のリフォーム費用がある程度想定できた上で物件を購入できれば良いのですが、予想だにしない費用は本当に辛いものがあります。
次に下水道についてお話します。
トイレは汲み取りより圧倒的に下水道の方が入居者には人気です。
汲み取りは、やはり臭いもしますし、汲み取り業者と契約が必要になるなど手間やお金もかかります。
簡易水洗トイレならまだしも、ボットントイレはかなり家賃を下げても入居付けが難しいものがあります。
ただ、安く購入できるのであれば、その分家賃を下げることも可能ですので、物件が数十万円程度なら購入を検討すべきだと思います。
僕が下水道工事をしたときは、自治体の補助金を受けれたことと、全面道路まで下水管が通っていたため費用がある程度抑えられるという理由から下水道工事を行ったことはありますが、正直ボロボロの戸建てに下水道工事を行ったところで大きく家賃に反映することは難しいので、初めから下水道に接続している物件を購入することをオススメいたします。
以上、物件を選ぶ際の基準についてお伝えしました。少しでも参考にしていただけるとありがたいです。
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