不動産オーナーのメリット・デメリット

どうもキモトです。

約3年間、僕が大家として活動した中で感じたメリット・デメリットについてお話していきたいと思います。

まず、前提として、僕の親や親戚が大家さんをやっていたという訳ではなく、僕が空き家を購入し、自分でDIYをして賃貸募集から客付けまでを行っています。

管理会社は入れていませんので、住人の要望などがあれば、僕が直接受けるようにしています。

また、僕は専業の大家さんではないので、サラリーマン大家という肩書きでやっています。

メリット

結論から言えば、メリットしかないかなと思います。

僕が所有しているボロ戸建は低家賃住宅ですので、低所得者の方をターゲットにしています。

お金に余裕がある方ならば、絶対に見向きもしないような家です。

だから、皆さんのイメージとして、「質の悪い入居者がいるんじゃないの？」とか「トラブルばっかり起こされて大変なんじゃないの？」「無理な要望とか言われるんじゃないの？」等と懸念される方も多いのではないでしょうか。

確かに、僕も最初はそうでした。

僕の場合は自主管理と言って、管理会社を間に入れていないので、入居者の要望等が直に僕のところにくるようになっています。

だから、入居者の方には、何か困ったことや要望などがあれば、直接僕のＬＩＮＥに連絡をするように言っています。

最初の頃は、古い家だから設備に関する苦情とか沢山くるんじゃないかとビクビクしていました。

しかし、入居者から実際に連絡がくるのは半年に1回くらいです。

○駐車場に砂利をまいても大丈夫か？

○換気扇が壊れたけど、どうすれば良いか？

○センサーライトをつけても大丈夫か？

上記要望の大半は、入居者が自分でやりますとは言うものの、女性の入居者しかいない世帯などもあったため、車1台分の砂利と換気扇とセンサーライトをホームセンターで買って設置しました。

合計で3万円くらいの費用はかかりましたが、毎月家賃が入金されるのでそれで相殺されます。

あと、最近やったこととしては、入居者が車庫証明書を取るための駐車許可の書類を書いてあげたくらいです。

ホントに何もすることはないです。

ボロ戸建投資の最大の魅力は、何と言っても「誰かのために出来る」と言うことではないでしょうか。

資産形成のためにされる方が大半だと思いますので、ここではあくまでも僕の私見によるお話をさせて頂きます。

日本人口の6人に1人は貧困と言われています。

貧困世帯の多くは、団地や集合住宅で生活をしています。

その世帯の多くは、子育て世帯のシングルマザーです。

子どもを外食や遊園地に連れて行きたいと思っても、中々お金の障壁があっていけないという現実もあるのではないでしょうか。

しかし、安い賃貸の戸建であればどうでしょう。市営団地と同じ家賃で住めるとすれば、そのメリットは絶大だと思います。

広い戸建であれば、上の階も下の階も誰も住んでいません。子どもが好きなように走り回っても誰も文句を言う人はいません。

庭があれば、夏はバーベキューや花火をしたり、子どもと沢山の思い出を作ることが出来るのではないでしょうか。

それに、戸建の賃貸というのは、圧倒的に供給量が少なく、市場にはあまりでません。

それにも関わらず、一定の需要は確実に存在しているため、アパートに比べれば客付けも楽です。

僕は一人1台スマホを持っている現代で、一人1軒不動産を所有しても良いんじゃないかと思っているくらいです。笑

デメリット

ボロ戸建のメリットばかり説明してもいけないので、僕が感じるデメリットについてもお話していきます。

1番のデメリットは、最初にまとまったお金が必要だということです。

数百万円の初期投資を行い、毎月の家賃で回収していくようなイメージですね。

不動産は物件の購入資金以外にも、初期費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税等）の費用に加え、毎年かかる固定資産税などの費用もかかってきます。

入居者が決まるまでの間は、毎月の電気代もかかりますし、けっこうなお金が必要になります。

また、家賃滞納のリスクや夜逃げのリスクもあります。

僕はまだ夜逃げは経験したことないのですが、家賃滞納はしばしばあります。

ただ、僕の場合は契約の段階で家賃保証会社を通すようにしています。

家賃保証会社というのは、僕の代わりに入居者から家賃を回収してくれる会社のことです。

家賃保証会社のおかげで、入居者が家賃を滞納しても、僕の口座には家賃保証会社から毎月決まった日に家賃が入金されます。

ただ、家賃保証会社も3ヶ月連続で滞納した入居者には内容証明を送って、裁判の手続きに移るため、その時に初めて大家の方に滞納があっていた事実が伝えられます。

空室のリスクも考えられます。

すぐに入居者が決まれば問題ないのですが、何ヶ月も空室の可能性もあります。

長期間空室の場合はもちろん家賃が入ってくることはないので、その点も考慮する必要があります。

今は、ジモティ以外にも、不動産屋を介さずに、直接大家からアットホームやスーモなどに賃貸情報を載せれる「エコーズ」というサービスもありますので積極的に活用していくべきだと思います。

不動産は、ミドルリスク、ミドルリターンと言われており、どの投資であっても確実にリスクが存在するというこのは念頭においてやらなければなりません。

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